每月專欄 大數據時代來臨，各位準備好未?

Wp_admin/ 22 4 月, 2022/ Uncategorized

近年疫症流行，打亂以往固有營商模式，亦同時發展出新的機遇；如網購、串流影院、外賣服務等，像雨後春筍一樣成市場新寵兒。上述行業皆有一共通點，其企業背後都需要數據中心作日常營運之用，當中牽涉大數據分析及演算法（Algorithm），購入過產品，享用過服務都成為數據記錄下來進行推算，從而洞悉潛在客戶各種喜惡，搶佔市場先機。然而，香港有獨特政經環境，就數據中心需求而言，當中包含國際銀行及金融服務機構，以及物流與運輸行業。我們看見這些行業即使在疫症流行期間，發展仍相當蓬勃，而且有趨勢不斷更倚重資訊通訊科技，可見數據中心服務的需求將會更加殷切。 

其實政府早於2012年1月行政會議上已有意推動香港發展數據中心。發展數據中心是一門技術門檻較高的項目，但在處理技術層面之先，要攪清楚當中涉及城規、地政事宜，然後在建築設計和機電能源系統等作出配合。筆者嘗試從這四點分享一下心得：

工廈做數據中心是否要城規申請？

在城市規劃角度看，數據中心屬「資訊科技及電訊業」。根據城市規劃委員會採用的「法定圖則註釋總表」，「資訊科技及電訊業」列為「分區計劃大綱圖」「第一欄用途」（即經常准許的用途）的分區規劃有以下幾個：
「商業」、「工業」、「其他指定用途（商貿）」、「其他指定用途（工業邨）」及「其他指定用途（混合用途）」；因此這些區域內興建數據中心是不需另作城規申請。 

但若在「綜合發展區」分區規劃內，「資訊科技及電訊業」則列為「分區計劃大綱圖」「第二欄用途」，這須根據《城市規劃條例》第16條向城市規劃委員會提出規劃許可的申請。 

就地政事宜上，地契條款諸多限制怎辨？

一般工廈地契上包含土地使用及其他方面限制。數據中心用途在某些舊工廈建築上可能是不容許，如業主希望改建該工廈一部分來營運數據中心，須向地政總署申請豁免書（Waiver）。政府為推動數據中心的發展，若該工廈樓齡不少於15年（由最後發出佔用許可證日期起計），日後改建工程能在豁免書批出日期起計的三年內完成，地政總署不會就那份豁免書收取費用。

另外，如果是在工業用地發展高端數據中心，方法就是修訂地契（Lease Modification），而不是申請豁免書。政府的優惠政策，在計算補地價時充分考慮發展數據中心的配套（數據中心不會只有伺服器機房，當中配套會有附屬於數據中心辦公室，辦公室屬商業用途，所以這已經有改變土地用途及補地價），條件是就有關發展項目的數據中心部分設施確實是達到高端*要求，其發展密度不得低於適用的最高發展密度的40%，或者其地積比率不得低於2.5倍(以較高者為準)，以及附屬於數據中心的辦公室的面積不得高於數據中心部分的實用樓面總面積的30%。補地價或豁免書的申請，都需要提交前期設計作考慮。當然，如果本身地契就是數據中心用地，就沒有修訂地契或申請豁免書的需要。

 *註: 其實高端是指Tier 4數據中心，早於2005年美國國家標準協會(ANSI)和電信工業協會(TIA)發佈了ANSI/TIA-942的準則「數據中心電信基礎設施標準」，根據不同級別的可靠性或彈性定義了四種層級的數據中心。第 1 級數據中心只是一個小型伺服器機房，而第 4 級數據中心則提供高可靠度和高安全性（容錯級別），至少有兩個提供分配系統，兩個獨立的UPS （Uninterruptible Power Supply）系統加發電機組，兩個通信線路等，甚至是伺服器的設備也需要雙電源輸入。

屋宇署在批則時，在建築設計上有什麼新措施配合？

數據中心在建築物條例（第123章）屬於非住用類別（Non Domestic），受相關建築面積（GFA）及上蓋覆蓋率（Site Coverage）限制。就針對工廈內發展的數據中心，屋宇署已訂相關作業備考，指出現有工廈改建為數據中心，現有停車場部份如需改為數據中心的電力變壓房，可申請豁免相關部份建築面積。另外，鑑於數據中心在運作上有需要採用一些高600毫米以上的架高地台系統作為空氣室，以留空間冷卻伺服器等特別設備，屋宇署已批准位於數據中心的伺服器室、電腦數據大堂或其他類似地方內的該等架高地台系統不須具備耐火效能，但須有足夠理據支持在運作上有需要設置高600毫米以上的空氣室，以及按照消防處處長發出的《最低限度之消防裝置及設備守則》和相關通函設置消防裝置。 

此外，架高地台系統的結構圖則須提交屋宇署，用以證明該系統能在其使用年期內安全地承受擬作用途或目的所產生的恆載和外加荷載，如設置的電腦設備、機器及伺服器等。屋宇署亦發出可持續建築設計指引的作業備考，闡述計算建築物總樓面面積的政策及樓宇能源效益。凡提交擬建/改建為數據中心的建築圖則供屋宇署審批時，要提供充分資料和理據去全面考慮是否符合發展密度。

數據中心保持運作穩定外，電力供應及能源效益也不容忽視…

數據中心因保持伺服器穩定性需要電源供應達至4級標準（Tier 4）, 事實上本地兩家電力公司各自的變電站已可提供數據中心雙電源供應已達至第4級標準。而由於數據中心對能源的需求大，能源效益成為其中一個重要考慮，以減低耗電量、營運開支和對環境造成的影響。機電工程署有兩項措施，即實施《建築物能源效益條例》(第610章)及推出「淡水冷卻塔計劃」，有助提升數據中心的能源效益. 建築環保評估協會與不同類別的評審人員合作制定的《綠色數據中心實務指引》涵蓋數據中心設計、採購、運作及棄置四個範疇，詳情請參考採用了《綠色數據中心實務指引》的《節能計劃樣本》。該實務指引覆蓋了冷卻系統，電力系統，能源監察及管理系統，資訊科技應用系統，電訊網絡，綠色建築，維修維護及環保廢置等多個範疇，對項目深化設計規劃階段來說很值得參考。

以上是筆者就發展數據中心的一些分享和參考，只作簡單介紹之用，不可與其他複雜個案一蓋而論。香港法規成熟而講求程序，若讀者遇上相關複雜個案時，宜尋求相關專業人士意見，亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部查詢。

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