中原工商舖 專業顧問部

專業小知識

[航拍機技術發展]
我們在2020年10月4日曾經簡介紅外線檢測技術,其實紅外線檢測技術已經發展至可利用航拍機 (Drone-based IR thermography) *應用在建築測量及紅外線檢測上。

其好處是短時間內可以監察大面積工程及檢測天井或較封閉的地方時相對安全。以往要進行舊建築物重建工程,須由人手測量後再繪圖,現在只要利用航拍機在地盤或舊建築物上圍繞幾個圈(以降低沒有掃瞄的死角部分),利用電腦軟件的協助,就可以製成 3D 數碼影像,再匯出不同圖則方便在電腦上進行設計^。在項目管理上,還可利用航拍機作定期巡視,同時通過新舊影像對比,監管施工進度及落成後的建築物狀況。

[應用航拍機上的風險與相關法律]
航拍相關技術雖然有上述方便,但應用航拍機時,注意他人或財產安全也不可忽視;根據《1995年飛航(香港)令》(香港法例第448C章)第48條訂明任何人士不得罔顧後果或疏忽地引致或容許飛機(包括航拍機)對他人或財產安全構成危險,違者可遭檢控。一經定罪,可處罰款及監禁兩年。

若放飛重量不超過7kg的航拍機非出租或受酬用途(例如閒暇活動),無需向民航處申請許可證。然而,航拍機操作員亦須遵守相關法例及民航處所制定的無人機飛行安全指引+,其中包括:

– 航拍機連所有配件不能超過7kg;
– 放飛前為航拍機作檢查,如確定有足夠電力運行航拍機;
– 由起飛地點計飛行高度不得超過90m;
– 航拍機放飛時應遠離車輛、船隻、構築物及人群;
– 必須要保持目視飛行 VLOS (visual line of sight);
– 航拍機操作只可在白晝及天氣良好的時間(白晝時間以當日天文台公佈日出日落時間為準);
– 航拍機放飛時不能放下任何物件;及
– 不得在機場、飛機升降航道或直升機坪附近放飛。

另外,根據《空運(航空服務牌照)規例》(第448A章)第22條,任何人士擬在本港使用航拍機作出租或受酬用途,必須先向民航處申請許可證,申請詳情請參閱以下民航處網址連結:
https://www.cad.gov.hk/chinese/UAS_hireorreward.html

申請許可證操作無人駕駛飛機(無人機)系統所需文件清單:
https://www.cad.gov.hk/……/Checklist%20of……

當然以上資料只作簡單介紹,不可以與其他複雜個案一蓋而論,如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

Notes:
* Infrared drones in the construction industry: designing a protocol for building thermography procedures:
https://www.sciencedirect.com/……/pii/S1876610217347835
^ Video for Introducing Autodesk® ReCap™ Photo:
https://youtu.be/jups9i9fKvQ
+ 民航處無人機飛行安全指引:
https://www.cad.gov.hk/reports/CADLeaflet-UAS-FlySafe.pdf

農曆新年就到,先恭祝各讀者身體健康,萬事亨通。過往農曆新年,其中一項常見親友活動,應該是打麻將,但那會否構成了非法聚賭?

是否非法聚賭,要看實際情況而定,我們先看看《博彩條例》第148章第II部第3條(2)項及(3)(c)項:
(i) 「如博彩遊戲乃在私人處所內的社交場合中進行,而且並非以生意或業務的形式籌辦或經營,亦非為任何人的私有收益(以博彩遊戲的博彩者或在博彩遊戲中博彩的人的身分贏得者不計)而籌辦或經營,則該等博彩乃屬合法。」及
(ii) 「在下述情況,如博彩遊戲使用骰子、西洋骨牌、麻將牌、天九牌或紙牌,則該等博彩乃屬合法 ……在該博彩遊戲中,並不涉及與一個由一名或多名博彩者獨佔做莊的莊家對賭……」

即是一般情況下,在自己家中(私人處所內),與親友聯誼(非以生意或業務的形式),中間沒有任何人收取麻將檯租金或茶點錢或服務小費(即非為任何人的私有收益),上述三項條件下,一起打麻將,其實不屬於非法聚賭。

但如果想開多幾檯麻雀收租,如何才算是合法?

根據《博彩條例》第148章第II部第3條(6)項:
「在下述情況博彩屬合法
(a)該博彩遊戲使用麻將牌或天九牌;及
(b)該博彩遊戲乃在根據第22條獲發有關牌照的處所內進行。」

其實以上行徑,已經和經營一間小型麻將館差不多,當然最終都要向民政事務總 署牌照事務處申請牌照。

經營麻將館有一定的發牌條件*,其中包括如:
1 . 不得在正午至當日午夜期間以外的時間進行上述博彩遊戲。
2 . 未滿18歲的人士不准參予上述博彩遊戲。
3 . 持牌人、其代表或與其訂有任何安排的人,均不得提供任何貸款或向任何人提供任何賒帳,使博彩者可以參與博彩遊戲,亦不得就博彩者在博彩遊戲中輸掉 之數,提供任何貸款或向任何人提供任何賒帳 。
4 . 必須在持牌場所內顯眼的位置展示一張告示,用中文及英文列明所收取的一切費用、佣金、百分率及牌租。
5 . 就博彩遊戲中所下的賭注收取的佣金或費用,不得超過牌照上列明的賭注百 分比。
6 . 警長或以上職級的警務人員,均有權在博彩遊戲進行的時間進入該處所,以確保本牌照的條件獲遵守。
7 . 持牌人須就每月以備存一份帳目結算表,記載每日博彩遊戲的資料,包括博 彩遊戲局數、僱員贏輸之數及保留佣金的數額。如在該結算表所關乎的月份的最後一日的7年期間內,有關公職人員提出索取該結算表的副本的書面要求,則持牌人須在該要求提出的日期後的 7天內,將上述副本一份送交有關公職人員。
8 . 未經有關公職人員事先書面批准,持牌人不得僱用任何人。

*進一步詳情,可參照民政事務總署牌照事務處: 麻將/天九牌照申請表格及指引:
https://www.hadla.gov.hk/……/MJ-TK_Application……

如在申請相關牌照上有疑問,建議徵詢專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

在申請強制售賣時,申請人必須符合哪些條件,才可獲審裁處發出命令售賣該地段?

(a) 多數份數擁有人擁有的地段的業權份數不少於指明的90%不分割份數 (除之前提及的3類情況下則80%);
(b) 基於地段現有樓宇的樓齡或其維修狀況,該地段理應重新發展;以及
(c) 多數份數擁有人已採取合理步驟收購地段所有不分割份數。

(待續)

如對上述資料有任何查詢,歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

專業知識 – 投資夾公仔機前想清楚

最近坊間多了夾公仔機店舖,吸引不少年輕人創業經營夾仔機生意,其實除了考慮租機或租舖費用外,當中亦要考慮當中法律問題。

市場常見的夾公仔機,顧客可在付款後,在限定時間內,控制夾公仔機內機械爪嘗試夾取公仔或獎品。顧客不論是否夾取到獎品,當到達限定時間,遊戲便會結束。即使可能有補底機制*,由於顧客不能確定在付款後能否從夾公仔機內取得獎品,而一般可從機器中所取得物品的價值(以純金錢價值計算)大幅高於顧客所付出的單一次金額,則透過此機器取得物品可被視為「博彩」#,營運有關夾公仔機的人士須受《博彩條例》所規管而申領有獎娛樂遊戲牌照。

另外,根據民政事務總署牌照事務處申請有獎娛樂遊戲牌照指南附件3 ^規定,持牌人士不得提供現金獎,任何人士就一個中獎機會付出的款項不得超過$5,分發或提供的個別獎品,價值都不得超過$300。因此,一局超過$5,或提供名貴獎品例如最新型號的手機或電玩等等(明顯價值都已超過$300),皆違反牌照條款。若有人違反牌照條件,持牌人可能會遭檢控,而牌照處亦可能因而撤銷有關牌照。

有一點要注意,如果舖內除夾公仔機外,亦打算添置各款籃球機及遊戲機的話,還須要申領遊戲機中心牌照,而且不是每一款遊戲都符合牌照要求,當中亦分為可供16歲以下人士的遊戲或只可供16歲以上人士的遊戲,仔細符合牌照要求的可供16歲以下人士或只可供16歲以上人士的遊戲清單,進一步可參考以下民政事務總署牌照事務處網址的清單:
https://www.hadla.gov.hk/el/tc/forms/game_search.html

如在申請相關牌照上有疑問,建議徵詢專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

Notes:
補底機制*:
有一些夾公仔機設計或店主會承諾有補底機制,如果顧客消費多次都夾不到任何獎品,到一定次數時(如50-60次左右),夾公仔機或店主會給予顧客公仔或相關獎品,為了是吸引顧客持續消費。

博彩#:
博彩 (gaming) 指進行任何博彩遊戲或參加任何博彩遊戲,以贏得金錢或其他財產,不論任何進行該博彩遊戲的人是否有輸掉任何金錢或其他財產的風險;

博彩遊戲 (game) 指碰機會取勝的博彩遊戲、憑機會結合技巧而取勝的博彩遊戲、假裝碰機會取勝或假裝憑機會結合技巧而取勝的博彩遊戲,及符合下述情況的任何博彩遊
戲 ——
(a) 由博彩者其中一人或多人獨佔做莊家;或
(b) 該博彩遊戲並不給予所有博彩者同等有利的取勝機會,而博彩者包括莊家、其他管理博彩遊戲的人博彩者與其對博、對賭或向其投注的其他人

詳細定義請參考《博彩條例》第148章第2條:
https://www.elegislation.gov.hk/……/cap148!en-zh……

民政事務總署牌照事務處申請有獎娛樂遊戲牌照指南附件3^:
https://www.hadla.gov.hk/……/Guidance_Notes_on……

在檢討上一輪活化計劃的成效後,行政長官於《2018 年施政報告》宣布重啟活化工廈計劃,推動市場善用珍貴的土地資源,以配合香港現時的社會和經濟需要,及更有效地解決消防安全和違規使用的問題。
2018年活化工廈的六項措施和推行實況如下﹕

 

(1) 整幢改裝(免收地契豁免書費用)
業主可於2019年4月2日至2022年3月3 1日前向地政總署提出有效地契豁免書申請,以改裝位於「商業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)及「工業」地帶內而樓齡為15年或以上的整幢工廈,條件是完成改裝工廈後業主須將不少於10%樓面面積用於政府指定的用途。而建議的指定用途可包括文化藝術、創意產業、創新科技、社區服務設施或體育及康樂等裨益社會的用途。如整幢改裝工廈的擬議用途需要獲得城市規劃委員會(城規會)的規劃許可,則必須在向地政總署提交地契豁免書申請前獲得規劃許可。
截至2019年1 2月3 1日,地政總署共收到並正在處理2宗工廈整幢改裝申請。而城規會截至2020年1月3日亦收到4宗就工廈整幢改裝後擬議用途提出的規劃許可申請,及已批准其中1宗申請,業主隨後可向地政總署提出地契豁免書申請。

 

(2) 重建(需繳付補地價費用)
為推動私人業主重建於1987年前落成而位於主要市區及新市鎮「住宅」地帶以外的工廈,政策層面上容許放寬最高核准非住用地積比率,上限為20%。個別申請須在2018年1 0月1 0日至2021年1 0月9 日三年期間內向城規會提出,並須在規劃申請獲批後三年內完成土地契約修訂及須按現行機制繳付十足土地補價。
截至2020年1月3日,城規會共收到3 7宗申請(包括3宗已撤回的申請),及已批准其中1 2宗申請,其餘申請仍在處理中。就已批准的規劃許可,當中4宗已向地政總署申請契約修訂,而有關申請及補地價安排正在處理當中。上述12宗城規會已批准的申請分布區域有﹕觀塘(5宗)、新浦崗(2宗)、荃灣(2宗)、葵涌(2宗)和紅磡(1宗)。

 

(3) 改裝工廈作過渡房屋
通過彈性處理規劃、地契和樓宇設計規定(包括免收作過渡房屋指定用途而須繳付的地契豁免書費用),促成民間提出的過渡房屋方案,即在位於「商業」、「綜合發展區」、「商貿」和「住宅」地帶內,把已經或即將整幢改裝以用作非工業用途的工廈(無任何樓齡限制)的部分或全幢提供過渡房屋。
運輸及房屋局局長陳帆在2020年12月26日網誌內表示,在香港社區組織協會(社協)與有心業主的攜手努力下,首個位於觀塘鴻圖道86號樓高10層的大偉工業大廈的工廈改建過渡性房屋項目,於平安夜當天獲批出上限6,150萬元的撥款,計劃改建成116個單位,當中包括7個二人單位、78個三人單位、30個四人單位及1個無障礙單位,惠及約370人。項目最快於2022年首季入伙。而截至2020年12月26日,當局已覓得土地,預計可提供約13,400個過渡性房屋單位。

 

(4) 其他准許把現有工廈作非工業用途的措施
政府容許業主在2019年2月1日至2024年1月31日共五年期間的任何時間內,可無須向地政總署申請短期豁免書及無須繳付原本應付的豁免書費用和行政費,而將有關工廈處所用作「藝術工作室」、「辦公室(影音錄製室)」、「辦公室(設計及媒體製作)」、「辦公室(只限於「特定創意產業」)」及「研究所、設計及發展中心」。大前提是該用途為分區計劃大綱圖上該用地所屬地帶「第一欄」的經常准許用途。唯該五類用途不應涉及透過直接提供服務或貨品以吸引市民到訪的用途/活動,例如營運興趣班、展覽會及銷售活動,或向處所經營者、擁有人及租戶以外的人士提供排練場地。

 

(5) 擴闊緩衝樓層的准許用途
如工廈設有「緩衝樓層」(通常用作停車場、機電房或逃生用途的空置樓層)將低層與仍然存在工業用途的高層部分完全分隔,在繳付豁免書費用及符合規劃其他相關規定的情況下,政府接受將大廈的最低三層改裝作其他非工業用途,包括商舖及服務行業、餐廳或文化及藝術活動。地政總署已於2019年3月公布把工廈緩衝樓層的准許用途擴闊至涵蓋「電訊機樓中心」及「電腦/數據處理中心」,以促成業主局部改裝工廈低層樓層為非工業用途。

 

(6) 擴闊地契內「倉庫」用途的定義
地政總署已於2019年1月公布作業備考編號1/2019以擴闊契約下「倉庫」用途的詮釋,以涵蓋「貨物裝卸及貨運設施」和「可循環再造物料回收中心」用途。此措施不涉及向地政總署提出申請。

 

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公開招標出售之地皮位於粉嶺安樂門街、安全街與安居街交界的粉嶺上水市地段第268號。截標日期為2021年1月8日。   

地段用作工業、倉庫(不包括危險物品倉庫) 及附屬辦公室、直接支援工業營運的辦公室、資訊科技及電訊業、研究所、設計及發展中心、視聽錄音室、媒體設計及創作、洗滌、乾洗、裁縫或修理商品之工場、藝術工作坊、驗車中心或車輛測試中心、貨物裝卸和運輸設施,包括貨運代理服務中心,但不包括集裝箱貨運站或獨立式設計物流中心、大廈內之工業附帶展覽室、車輛展覽室、化驗中心(不包括汽車檢測中心)、可循環再造物料回收中心、公共停車場等用途,中標者須按賣地條件興建公眾停車場。

地皮高度限制為主水平基準以上65米,最高可建樓面約21.68萬方呎。

現時粉嶺區工業大廈建築面積之平均呎價介乎$3,000 – 4,000不等,以現時本港市場狀況及投資氣氛,地皮估值約6.5億,每平方呎樓面地價約為$3,000。

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在申請廚房食肆牌照,廚房是否一定要有防火牆間隔?

根據食環署食肆牌照申請指南*,第41-42頁,73條(b)項,食肆廚房須以耐火時效不少於 1 小時的牆壁及樓板圍建。圍建部分的任何出入口,須裝設一扇耐火 時效不少於半小時的門。廚房每扇門與下述地點之間須設有防護廊:
• 主樓的任何逃生途徑;以及∕或
• 食肆的用餐區 (如食肆廚房的實用面積超過 45 平方米,而廚 房門通向用餐區的出口路線 )。

如果一定要做開放式廚房,應該怎麼辦?

一般來說,水吧(酒水間及水吧櫃枱)如沒有耐火時效至少1小時的圍牆,則須要使用電力,而有關政府部門可能會適當地施加相關的安全規定⁄措施。
如消防安全設施等,才有機會獲得批准。
(參考食環署食肆牌照申請指南,第30頁,28條。)

新加消防設備,當中有機會增加什麼設備?

每一個個案,有不同難處,不能一概而論,尤其如果食肆地點在地庫時,條件或會更嚴格。建議決定做開放式廚房前,先徵詢專業人士意見。

另外,我們可以嘗試參考消防署消防安全標準-普通食肆(快餐)[FIRE SERVICES DEPARTMENT FIRE SAFETY STANDARDS FOR GENERAL (FAST FOOD) RESTAURANTS – (Explanatory Notes)]#,有機會增加消防設備如:

(i) 花灑系統(處所面積超過230平方米);
(ii) 4.5 公斤二氧化碳氣劑滅火筒;
(iii) 符有閃燈消防警鐘系統(符合 FSD Circular Letter 4/2001要求),建議安裝在收銀處及廚房出入口附近;
(iv) 自動抑制或撲滅火種系統(Automatic fire suppression / extinguishing system)安裝在爐灶及炸爐之上(符合Underwriters Laboratories (UL) test standard entitled UL-300: Fire Testing of Fire Extinguishing Systems for Protection of Commercial Cooking Equipment);
(v) EXIT 出口牌;
(vi) 可獨立供電的緊急照明系統(符合PPA/104(A) 要求);及
(vii) 所有可撚的物料如假天花,矮分間牆及牆上裝飾須通過BS 476 : Part 7 Class 1 or 2(Rate of Surface Spread of Flame)測試或塗上通過上述測試的防火漆,塗上防火漆的工序須聘請註冊消防設備承辦商進行,同時完工時向消防處申請FS 251。

如在申請相關牌照上有疑問,建議徵詢專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

建築物的樓齡是如何計算?

 

第八集


樓齡是由屋宇署發出的佔用許可證(Occupation Permit,俗稱入伙紙)之日起計。

查閱建築物的樓齡可從下列各渠道獲取︰
(i) 如入伙紙有在土地註冊處登記,可往土地註冊處查閱;
(ii) 屋宇處轄下的樓宇資訊中心或透過互聯網經「百樓圖網」(http://bravo.bd.gov.hk)亦可查閱入伙紙日期。 屋宇處網址︰http://www.bd.gov.hk
(iii) 差餉物業估價署之刊物《樓宇名稱》,亦可查閱有關物業的落成年份;但該資料只用作評估差餉及地租用途。如想確定樓宇落成年份,應以正式入伙紙為準。《樓宇名稱》之網址︰ http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/publications.htm

(待續)

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<<食肆牌照申請流程>>

繼上一次專業知識反應熱鬧,我們今次每月專欄再介紹一下食肆牌照申請流程
基本申請食肆牌照的流程如下:

1. 首先要有一間完成公司註冊及成立公司戶口;在香港,公司註冊、商業登記以及商標註冊的作用各異,它們受不同的法例規管,並由不同的政府部門管理*。

2. 小心選好食肆地點,許多人都只考慮地方人流及有沒有公共廁所可用,但忽略三件十分重要的事:
第一食肆處所有沒有違規建築,如有僭建閣樓或招牌,該僭建極有機會在發出「發牌條件通知書」時要求拆除;
第二做食肆地方有沒有違反地契條款,尤其是如果選址是工廠區,許多工廠只限可做工廠食堂,顧客也只限於該幢工廈工作員工光顧,若地政總署日後發現食肆招待街外客人,便會違反地契條款,首先地政總署會出信要求只定日期內還原該處所本身用途,若長時間不理會地政總署要求,最嚴重情況是地政總署會收回該處所業主的業權;及
第三食肆處所必須符合法定圖則(Outline Zoning Plan)的規限。

3. 繪製裝修設計圖及通風圖,兩款圖比例要一致, A3 size就可以,繪製時要注意設計圖是否載有申請指南中列明的規格,例如食物室的大小是否附合最小面積,如普通食肆牌照的餐廳廚房、食物調製室及碗碟洗滌室面積要求,是總樓面的10-25%,但不少於8平方米、同時食物室位置有沒有避開沙井地方,和衛生設備有沒有附合員工和顧客數目之規定等等。另外,亦要確保食物室有足夠的洗手及碗碟洗滌設施和雪櫃;
另外如果有開放式廚房設計,就須先聘請認可人士入則屋宇署申請。

4. 向食環處入表申請,記得在表內剔好需要同時申請暫准牌照(Provisional License) 之後相關部門會進行實地考察;

5. 取得「發牌條件通知書」及暫准牌照;仔細閱讀「發牌條件通知書」要求,並須全部辦妥食物環境衞生署發牌條件,即使獲簽發暫准牌照,但持牌人仍要在獲簽發暫准牌照後,履行消防處或其他政府部門已定的一切發牌條件。

6. 實際裝修,這時要注意樓底高度、廚房防火防煙門有沒有足夠防火時效及防煙效能、逃生出口標示、走火通道進出途徑數目及闊度是否足夠、食水和廢水排放等是否附合相關規定;

7. 食環處、消防處等各部門進行實地考察;

8. 取得消防證書 (消防系統完工及檢查FS 251,如牽涉消防系統改動FS 314A);及

9. 取得正式食肆牌照及正式開業。

🔍🔍快點裝修快點開業?
一般人創業,都想自己生意盡快回本之後不斷有盈餘收入,但在香港申請食肆牌照則要十分小心,在沒有食環處發出「發牌條件通知書」前,請不要急於進行裝修工程,曾經有一名客戶急於進行裝修工程,自行訂購了一些假天花及分隔牆材料,但在發出「發牌條件通知書」後,發現上述訂購材料的供應商未能提供有效防火證書及測試報告,導致這些裝修要拆除,並同時另外購入合規格的裝修材料再裝修,當中牽涉浪費不少金錢及時間。所以我們建議計劃在進行裝修工程前,應向專業人士或食環處相關官員查詢。

今年食肆牌照費用
普通食肆牌照的費用(照或將之續期的費用)以樓面面積計算,以普通食肆牌照而言,100平方米或以下至200平方米的食肆,每年的牌照費用為2,520至4,410元;200平方米以上至400平方米的食肆,每年的牌照費用由5,650至10,690元。

其他面積計算普通食肆牌照費用可參照食物環境衞生署網頁內 – 申請牌照指南 – 「食肆牌照的費用附表」:
https://www.fehd.gov.hk/……/new/fee_schedule_res.pdf

但是現在已經是十二月,以上牌照費用計算有機會短時間內再調整,故請留意日後食物環境衞生署網頁日後更新資料。

當然以上資料只是簡單介紹,不可以與其他較複雜個案一蓋而論,如在食肆牌照申請上有任何疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

食肆牌照簡介

 

香港是一個美食之都,中西美食遠近馳名,當中亦有不少米芝蓮食府*。飲食業更是不少初次創業人士的選擇。

在香港,所有與經營食品有關的業務,都要向食物環境衛生署申請相關牌照^,一般需時較快都要六至八周。

•普通食肆牌照(General Restaurant Licence):
俗稱「大牌」,只要不是售賣受限制的食品,例如壽司、生蠔等,准許售賣任何種類的食物,可供顧客在食肆或餐廳內食用;

•小食食肆牌照(Light Refreshment Restaurant Licence):
俗稱「細牌」,與普通食肆牌照一樣食客可以堂食,不過只可以售賣《小食食肆獲准烹製及售賣的食物一覽表》#內所載的其中一類食物,當中主要是已預先製作的食物,供顧客在食肆內食用。就食物室(即廚房、食物配製室及碗碟洗滌室)的最低限度面積而言,這類食肆的發牌條件不及普通食肆嚴格;

•食物製造廠牌照(Food Factory License):
如果經營的食物業涉及製造或配製食物,出售供人在食物業處所以外的地方進食,需申領「食物製造廠牌照」;及

•酒牌(Liquor License):
任何食肆牌照的地方內售賣酒類以供在場食客內飲用,必須先申領酒牌。處理申請一般需時二至三個月。
我們下一次會再分享申請食肆牌照其他注意事項,敬請留意。

如在申請相關牌照上有疑問,建議徵詢專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

無損檢測技術簡介 (3) 微波掃描

 

微波(Microwave)應用除了做微波爐煮^食外,還可以應用在樓宇檢測上。

今次我們介紹是微波掃描(Microwave Tomography, MT),他是一種利用廣闊微波頻譜中特定頻率,進行結構滲漏檢測的先進科技。

優點與缺點
優點是這比敲鎚勘察(Hammer tapping)更加客觀,亦比紅外線熱象儀方便,不怕被外來因素如風速,日間有沒有足夠陽光吸收等影響;
缺點是這微波掃描需要畫格(Gridding)來應知懷疑滲漏位置(Moisture Mapping),故此技術較少用在外牆勘察上。

圖片為Moisture Mapping 應用
(圖片來源: Restoration & Remediation Magazine – https://www.randrmagonline.com/……/87935-remote……)


微波掃描原理
微波掃描的原理是透過磁電管產生輕微的電場,並穿越及深入所檢測的結構。由於水分子是極性化的,結構中的水分子也開始跟隨電場頻率震動,並且產生介電效應*(Dielectric Effect)。因為水分子在微波電場下有強烈及明顯的介電效應,其介電值約為80。但絕大部份的結構材料在微波電場下卻只有輕微的介電效應,其介電值主要在3至6之間。由於水分子及結構材料的介電值之間有極大差異,因此在結構材料中即使有極少量水分子都能被探測出來。透過在結構上不同位置及深度進行快速探測,並利用電腦科技將數據組合成平面或立體微波掃描影像,從而顯示結構內部滲漏情況。其運作過程跟病人在醫院中進行X光電腦掃描(X-ray CT)十分相似。

微波濕度掃描儀器在2004年由德國引入香港,可測量150毫米厚的石屎層,微波可於受影響單位天花穿透至上層單位的地台。
(圖片來源: 明報)

微波掃描更加可靠及準確
技術上,微波掃描比現時市場上使用的濕度計 (Moisture Meter) 及紅外線掃描 (Infrared Scan) 更加可靠及準確。濕度計只能透過測量表面導電值 (Electrical Conductivity),從而量度表面濕度。濕度計不但受表面塗層材料及凝固濕度(Surface Moisture Condensation)所影響,更會受因咸水管滲水的鹽份度直接影響。而紅外線掃描更只是測量輕微的表面溫差 (Surface Temperature Difference) ,間接地評估表面濕度 (Surface Moisture) 而已。事實上,紅外線不但不能穿透結構; 而且,環境中溫度,濕度及光度等變化更會直接影響檢測結果。常見的表面光滑及光亮的建材,如磁磚,油漆,膠磚,腊質,柚木及石面更可能因反光或折射而令檢測數據完全錯誤。

常見的滲漏原因主要跟隱藏的排水管及供水管漏水,樓板中防水層破損,污水或雨水滲入天台及外牆等結構內部有關。因此,最有效的結構滲水檢測必須針對及反映牆身結構內部滲水情況,否則單純地利用濕度計或紅外線評估牆身表面濕度,進而推敲牆身結構內部滲水情況往往容易造成嚴重誤差。

我們一連三篇有關無損檢測技術簡介坊間驗樓技術,在此告一段落,下一次我們會提及一些有關申請牌照常見問題,請各位繼續多多支持。

NOTES:
^微波爐煮食是利用微波激發食物中的水分子,因此不含水分的食物質料(例如油),通常都不能以微波煮食。水分子是屬於極性化分子結構,一端為負電荷,而另一端是正電荷。由微波爐產生的微波,它的頻率一般是2.5GHz,這代表由磁電管產生的電場會以每秒25億次的頻率震動。由於水分子是極性化(Polarize),食物中的水分子也以每秒25億次的頻率被拉動。水分子之間的此種快速運動,會形成摩擦,因而生熱。

*介電效應詳情參考
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%BB%8B%E9%9B%BB%E8%B3%AA

資料參考及延伸閱讀:
明報 – 樓宇滲水 千里透視追「兇」
https://today.line.me/……/%E6%A8%93%E5%AE%87%E6%BB……

如在檢驗樓宇上有疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部的註冊檢驗人員(RI)或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

每月專欄

 

申請地政總署的暫時豁免租契條件須知

1. 豁免書的作用及性質📃📃

豁免書是地政總署發出的暫時批准,以放寬政府租契或土地批約的限制。


香港所有私人物業均受到政府批出的租契規管。租契對土地或建築物的用途都定有限制。假如契約持有人打算在短時間內進行與租契條件不符的活動,便要向地政總署申請豁免書,要求暫時放寬租契的限制。豁免書申請如獲批准,政府作為業主會要求契約持有人繳付若干費用,以反映有關物業在豁免期間內所增加的價值。政府並可能對物業的新用途施加相關的額外條件。

 

一般而言,豁免書可分為兩類,第一類是土地的豁免書,第二類是建築物的豁免書。土地的豁免書的用途在於放寬農地的用途限制或准許在該土地上興建構築物;建築物的豁免書的用途是准許在工業建築物內進行商業活動。

 

豁免書的豁免期通常為一年,其後按季續期,直至政府或契約持有人給予對方三個月的通知,終止豁免為止。豁免書最長為期三年,延長豁免期須經政府批准。

2. 申請豁免書的手續
申請豁免書的申請人必需是有關物業的註冊業主或其獲授權人及填寫標準豁免書申請表格,並連同申請表格上列明的所有證明文件交回有關的地政處或清理環境專責組處理。

3. 處理豁免書申請的程序
政府規定所有豁免書申請均須由有關物業的註冊業主或其獲授權人提交。

 

地政總署在收到豁免書申請後會就申請個案諮詢有關政府部門,例如消防處、食物環境衛生署、屋宇署等。諮詢程序通常需時約三個星期。

 

假若有關物業位於認可鄉村的附近或擴展區範圍內,政府會將公告張貼在有關的鄉村及將公告送交鄉事委員會,以確定當地居民是否反對有關申請。

 

假若申請獲得批准,地政總署會評定豁免限制費用,並會發出基本條款建議函件給申請人,說明豁免期的期限、豁免限制費用的數額、行政費及應繳的按金等。申請人須在函件指定的限期內表示接受該等基本條款,方會獲發正式的豁免書函件。

 

假若申請人認為評定的豁免限制費用數額不合理,申請人可向地政總署提交上訴書。如有需要,申請人可就評定豁免限制費用的事宜,諮詢註冊專業測量師的意見。上訴會交由地政總署的估價組決定。

 

申請人接納建議並繳付所需費用後,地政總署會發出豁免書函件供申請人簽立。已簽立的豁免書函件的核證副本會以註冊摘要的方式在土地註冊處註冊。

 

假若申請不獲批准,地政總署會發信給申請人,解釋不批准的原因。


4. 評定豁免限制費用的準則
根據現行的政策,兩類豁免書的豁免限制費用的評定準則是有所不同的。

5. 土地的豁免書

就市區的個案而言,批出豁免書前的租契限制,與批出豁免書後的租契限制有所不同,造成土地的十足市值出現差別,豁免限制費用就是根據這個市值差別的年差額而評定。

 

就新界的個案而言,地政總署會根據每幅地段的總面積評定豁免限制費用,即以有關土地的總面積乘以標準收費率。決定標準收費率時,地政總署會考慮作不同用途的新界土地的地價和租值。

 

標準收費率會因不同地盤覆蓋率的組別和不同地區的土地而有所不同。現行的標準收費率於一九九七年四月一日起生效。一般而言,地政總署估價組每三年檢討收費率一次。

6. 建築物的豁免書
如物業在獲發豁免書函件前的租契限制,與在獲發豁免書函件後的租契限制有所變化,造成租值上出現差別,豁免限制費用會相當於這個租值差別的年差額。假若租值上有明顯的差別,惟差別難以評定,豁免限制費用便會按有關物業目前的全年租值的10%計算。

 

地政總署通常每三年重新評定豁免書的豁免限制費用。不過,有些豁免書函件訂明政府有權可逐年或在給予指定的通知期後,修訂費用。

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「在物業強制售賣時,分間單位如何計算??」
 
第七集﹕
 
若業主於2010年4月1日或以後將單位劃分為2個或以上單位,而該劃分並不涉及改變該樓宇任何公共地方的面積或改變任何人就該樓宇及設施所負的法律責任,該些單位均視作一個單位。換言之,業主不能為了使一個單位的業權份數低於10%而將單位劃分,令該樓宇不符合公告所指的類別。
 
(待續)
 
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上次我們提及過有關紅外線熱像儀(IR thermography)無損檢測技術儀器對樓宇進行檢測,除了紅外線熱像儀外還有閉路電視CCTV(Closed Circuit Television Survey)檢測技術。

閉路電視CCTV一般認知都是用作保安用途,但同時可以地下管道(渠道)勘測。

哪什麼時候會用到地下管道勘測 (Closed Circuit Television (CCTV) Survey for Conduit)?
其中一個用途是業主當收到維修排水管書面命令*時或在進行接駁排水喉管系統工程前,使用閉路電視CCTV可以對管道的內部狀況進行詳細檢查。此技術可應用於清水、污水和排水系統,而檢查將實時在現場進行。所有有關管道內的情況,包括裂縫、斷裂、阻塞或沉積,將會記錄在勘測報告中以便安排日後的清理和維修工作。

CCTV檢測的好處能到達肉眼看不清楚或細微的管道,如潔具喉管、變電房雙層板天花、泳池去水管道,皆可以了解狀況後作適當處理。

*根據建築物條例第123章S.28. 維修排水管書面命令:
「建築物的排水渠或污水渠有不足、欠妥或不衛生之處,建築事務監督可藉書面命令要求有關業主在指定時間內進行指定的維修工程。」

在地下管道檢查有裂或斷如何處理:
內喉緊貼法(Close Fit Lining Method)

若管道檢查有斷裂但不嚴重,就會用內喉緊貼法(Close Fit Lining Method)修補,這是把一條暫為收縮的聚乙烯喉管插入舊管內,然後把喉管回復至原來大小,緊貼現有的管道。這種方法取決於聚乙烯喉管的伸縮性和堅韌度,在變形或拉長後,新喉管能差不多回復至原有大小。新套進的喉管直徑會較舊喉管的略小。

更換喉管-水管推頂法(Pipe Jacking)^
若管道檢查有斷裂嚴重及管道直徑大過900mm,其中一個有限度開掘更換喉管方法是水管推頂法(Pipe Jacking),這方法在擬議喉管的兩端開掘豎井,由進口井(Launching Pit) 用水壓式千斤頂逐節推頂管套到另一端的接收井(Receiving Pit)。管套內的泥土會被移走,然後插進新喉管。

參考資料: 水務署網頁
https://www.wsd.gov.hk/……/r-r-projects/index.html

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每月專欄

 

小業主不可不知強拍的事

記得很久以前,有一套由黃子華主演的電視劇,提及過一些商管理論,例如*鯰魚效應 (Catfish Effect) 、^合理化煙幕 (The Aura of Legitimacy) 、#長尾理論(The Long Tail)。雖然這些商管理論都十分有趣,但印象最深刻是講述發展商收購舊區重建的情節,其中一集是各小業主爭相私下與發展商訂下對自己有利收購協議,怕自己單位是最後被強拍賣出會被壓價,這當中其實牽涉三個要點:

 

1. 小業主早一步與發展商訂下收購協議,是否真是利多於弊?

 

作為一個小業主,首要考慮底線,是自己物業收購後可否原區安置,即發展商的收購價,能否足夠購買力應付在原區買入類似單位、相關交易及行政費用、搬遷時成本及租金收入等費用。若早與發展商訂下收購協議,小業主會面對兩大風險:

 

第一,是物業價值上行風險,若訂下收購協議距離發展商完成收購的日期相差較遠,當那一段時間物業價值上升時,其實小業主原先購買力會被削減,未必能夠順利原區安置,或被迫搬遷到另一個較偏遠地區,若這是地舖物業,實質影響更大;

 

第二,是決策上風險,若小業主早一步收購其他數個單位 (即俗稱落釘),並同時又簽訂其他新買賣物業合約,假若發展商因未能完全收購八成以上業權成功申請強拍或突然因應市況中止收購計劃,該小業主會因為資金流壓力提升,導致有撻訂賠訂風險。

 

根據以上風險,業主早一步與發展商訂下收購協議,並不是利多於弊;在簽署收購協議時,除了考慮金額外,也要留意協議上的條文細則及該協議的有效期限;同時,在發展商未真正完成收購程序時,應清楚了解自己或公司的財政狀況,不宜作出過度進取的買賣決策,導致一時間財政上出現過大壓力。

 

2. 餘下兩成物業被強拍的單位一定被壓價?

 

餘下未被收購的物業,未必會被壓價,因在發展商收購足夠業權份數申請強拍時,餘下未被收購的物業價值是由土地審裁處決定。土地審裁處一般會考慮各產業測量師估算的專業評估,同時會考慮該強拍地段的重建發展潛力;然而,即使小業主也可自行聘請產業測量師撰寫估價報告,以供土地審裁處參考。但也有機會強拍後所得金額比發展商在強拍申請前邀約低。

 

3. 只有大發展商才可提出申請強拍?

 

如果只有大發展商才可提出申請強拍,那麼就沒有專門收購公司出現,落力說服小業主出售舊區物業;其實小業主可以自行集合九成業權申請強拍,申請人不一定是大發展商。

 

如有關其他強拍或估價報告上有疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,亦可致電3514 9357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

 

以上資料參考來源:香港測量師學會-「強制售賣」概覽 2011年6月第二版
https://www.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-handout2011.pdf

 

備註:
*鯰魚效應 (Catfish Effect):
「挪威人愛吃沙甸魚,尤其是活魚,在海上捕獲沙甸魚後,如能讓沙甸魚活著抵港,賣價會比死魚高好幾倍。但是,由於沙甸魚生性不愛運動,返航的路途又長,因此捕撈到的沙甸魚往往一回到碼頭就死了,即使有些活的,也是奄奄一息。但有一位漁民捕獲的沙甸魚總是很生猛,所以他賺錢也比其他漁戶多。該漁民一直不透露成功秘密,直到他去世後,人們才打開他的魚槽,發現只不過是多了一條鯰魚 (Catfish)。原來鯰魚是沙甸魚天敵,同時以沙甸魚為主食,鯰魚裝入魚槽後,由於環境陌生,就會四處游動,而沙甸魚發現這一異類後,也會緊張起來,加速游動,如此一來,大部份沙甸魚便活著回到港口。這就是所謂的「鯰魚效應」。運用這一效在人才管理上,通過個體的中途加入,對群體激起到競爭作用。」

 

資料來源:https://en.wikipedia.org/wiki/Catfish_effect

 

^合理化煙幕 (The Aura of Legitimacy):
合理化煙幕 (The Aura of Legitimacy) 就是指商家透過價格機制令消費者自覺得益的一種營銷技巧。「合理化」指是消費者的感覺,令消費者認為商品價格和質量都合理,而「煙幕」所指是商家對消費者產生的煙幕,例如一些看似蝕本的生意,令到消費者認為划算而去購買,從而獲得更大的盈利。

 

舉例說一間賣雪糕專門店寫著夏日優惠「$20 一球,$36雙球,$ 37三球,之後每球加 $16」,一般消費者都會選擇以 $37 購買三球,因為每球需要 $16,而現時只需 $1 就能夠從雙球升級至三球,故感覺很便宜。表面上看似蝕本的生意,但其實雪糕來價成本,比起舖租及工資只是成本一小部分,而且普遍情況下,當消費者可選擇時,很少只選擇三球都是同一口味的雪糕,他們多了機會可能同時選擇曲奇味,朱古力味及綠茶味雪糕,或嘗試一些新口味,假如綠茶味平日比較難賣出,及奶製食品又易於夏天時變壞,消費者付出這$1 就能幫忙商家清理一點不受歡迎口味雪糕 (即是明天的垃圾);而且這樣經營未必會蝕本,反而,可能吸引更多顧客因此優惠來光顧,達到薄利多銷的效果。

 

資料來源:RTHK原來錢作怪 – 合理化煙幕 https://www.youtube.com/watch?v=lqdC5JNUvgE&feature=emb_logo

 

#長尾理論 (The Long Tail):
「或譯長尾效應,最初由《連線》 (WIRED) 的總編輯克里斯•安德森 (Chris Anderson) 於2004年發表於自家雜誌中,用來描述諸如Amazon、Apple store和Yahoo! 之類的網站之商業和經濟模式。是指那些原來不受到重視的銷量小但種類多的產品或服務由於總量巨大,累積起來的總收益超過主流產品的現象。在網際網路領域,長尾效應尤為顯著。長尾這一術語也在統計學中被使用,通常應用在財產的分布和詞彙。」

 

資料來源:https://en.wikipedia.org/wiki/The_Long_Tail_(book)

 

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第六集﹕
何謂「地段上每個單位各佔該地段不分割份數的10%以上」

 

A. 若各單位的不可分割份數是平均分配,其比例見附圖

B. 由於不少舊樓不超過9個單位,在強制售賣門檻放寬前,只要一個單位的業主拒絕出售,其他業主便無法透過強制售賣條例申請重建。在門檻放寬後,大業主只需擁有不少於80%的不分割份數便可提出申請。申請人須向土地審裁處證明現有樓宇樓齡或維修狀況需重新發展及證明已採取合理步驟獲取所有不可分割份數。


(待續)

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東涌地皮招標出售

 

地政總署公開招標出售之商業地段,即新界東涌第57區東涌市地段第45號的用地,將於本月16日截標。

 

該地段位於東涌大型屋苑昇薈及迎東邨東面,是東涌新填海區的首幅私人發展用地,鄰近規劃中的港鐵東涌東站。

 

地盤資料撮要如下﹕

 

地盤面積

:

約132,773平方呎

用途

:

非工業用途 (不包括住宅、酒店、倉庫及加油站)

地積比率

:

約9.5倍

預計最高可建建築面積

:

不多於約1,261,335平方呎

寫字樓用途部分`﹕不多於約1,145,925平方呎

非工業用途 (不包括住宅、寫字樓、酒店、倉庫及加油站) (即零售用途部分)﹕不多於約115,411平方呎

建築規約

:

需於2026年12月31日或之前建成並取得入伙證明

車位

:

(1)   寫字樓用途車位數目﹕

首15,000平方米之建築面積,需要在每150平方米之建築面積內提供1個車位;
餘下之寫字樓部分之建築面積,需要在每200平方米之建築面積內提供1個車位

(2)   非工業用途 (不包括住宅、寫字樓、酒店、倉庫及加油站) (即零售用途部分);

每200平方米之建築面積需提供1個車位

(3)   分別按寫字樓部分及零售部分之車位數目計算,提供該數目之10%作為電單車車位數目

其他條件

:

(1)   需提供一條24小時開放於公眾進出的行人天橋

(2)   需提供1個哺乳室及1個育嬰室

(3)   需針對北大嶼山公路及擬議道路P1對出地盤上方的東涌第100區所帶來的噪音提交一份影響評估報告

(4)   應於地盤東面指定處預留位置以作接駁一條擬議行人天橋之用

地盤剖析:

 

東涌地段普遍都是以住宅用途為主,商舖及寫字樓賣買宗數較少。最近一宗買賣參考為2017年11月6日的成交。成交金額約為4億元的東涌迎康街昇薈商埸部分、地庫商業車位及電單車車位及外牆廣告位的一籃子物業。

 

參考2013年由太古等組成的東薈城財團以23.28億購入位於東涌達東路與美東街交界的東涌市地段第11號的商業用地,其地盤面積約為107,919平方呎,指定作非工業用途(不包括住宅、倉庫及加油站)及最高可建建築面積為539,594平方呎,每平方呎樓面地價約4,314元,以及現時本港市場狀況及投資氣氛,是次招標的東涌市地段第45號的用地估值約47.93億,每平方呎樓面地價約3,800元。

 

附上site plan 資料︰

 

https://www.landsd.gov.hk/en/landsale/legalnotices_TCTL45p.htm

 

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無損檢測技術簡介1 (紅外線檢測)

 

在不用搭棚及不開鑿任何地方情況下,可否檢測到外牆及天台有沒有漏水?

 

利用「無損檢測技術」 (Non-destructive testing,NDT),可以在不影響及破壞檢測對象的狀態下,採用超聲波 (Ultrasonic-pulse echo testing)、紅外線熱像儀(IR thermography) 及CCTV等無損檢測技術儀器對樓宇進行檢測。常見的有超聲波檢測焊縫中的裂紋及紅外線熱像儀檢測樓宇表面溫度等方法,今次我們嘗試先談一談香港比較常用紅外線熱像儀檢測運作原理和注意事項。

 

紅外線熱像儀原理:

 

在熱力學上,所有溫度在絕對零度 (約攝氏負273度) 以上的物體,都會輻射紅外線,表面溫度越高越釋放出越密集紅外線。

 

紅外線熱像儀能將這些人眼無法看到的紅外線,將熱量轉為電訊號,再以各種不同的顏色來顯示出不同溫度的分佈,並以圖像顯示出來。透過圖像,可以迅速便捷的檢測整個溫度面,並辨識高低溫度點,進行溫度的定性與定量分析,如下圖顯示,熱成像中白色至紅色的部分,表示溫度較高,其中紫色表示溫度較低 (但顯示結果和實際顏色沒有任何關係)。如發現溫度不均的位置,可從而推算內部情況,例如有沒有空鼓,滲水等問題。注意紅外線熱像儀只可測視物體靠近表面的溫度狀況,但並不代表透視結構內部。

 

常應用地方:

 

雖然紅外線不能透視結構內部,但亦可用於檢測樓宇不同狀況:

 

1. 外牆

 

主要檢查外牆紙皮石、油漆批盪及濕掛外牆磚,由於鬆脫的位置內藏空鼓,而空氣是較差傳導體,外牆吸收的太陽熱量較慢傳入石屎牆內層,故在日間時間,懷疑空鼓位置的表面就會呈現出較高的温度。

 

2.維修天面防水層後檢查

 

在新造的防水膜上注存約75mm至100mm深水,浸24小時後將水排去,待表面乾燥並吸收足夠的熱量後,用紅外線熱像儀相機檢查防水膜。防水膜破損的位置底部會有積水,所以會顯示較低温度。

 

3.檢查懷疑室內滲水的位置

 

在懷疑滲水的位置利用紅外線熱像儀檢測表面温度差異,從而推算是否有漏水的問題。由於*水的比熱容 (Specific Heat capacity ) 比石矢大,如檢測位置有滲水,會吸收周邊的熱量,紅外線熱像儀會顯示較低温度。但注意可能有其他原因令檢測位置顯示較低温度,例如在冬天持續有冷風吹入檢測位置或在夏天時冷氣出風口直接吹向檢測位置,或檢測位置處於飾面不平滑的位置等,皆顯示較低温度。

 

*參考資料: https://www.designingbuildings.co.uk/wiki/Specific_heat_capacity

 

水液態時的熱容量4181 J / kg°C,石矢熱容量若880 J / kg°C ,即1公斤水需要4181焦耳上升攝氏1度,1公斤石矢需要880焦耳上升攝氏1度。

 

優點:

 

1.紅外線檢測不會對檢測的地方造成任何破壞;

 

2.檢測快速及器材相對攜帶方便;

 

3.誤差相對少,#量度溫度誤差收窄至攝氏08度。

 

#參考資料: P10635 V1-0 Paper, Non-destructive testing, Page 7, University College of Estate Management 2015

 

缺點:

 

檢測溫度偏差,易受天氣、環境及結構表面等因素影響。故建議由合資格的技術人員,採用精準度高的紅外線熱像儀,在天氣穩定、無干擾的環境下進行檢測,而測試結果必須由具經驗及曾受專業訓練的認可人士進行分析,最好可由有香港認可處香港實驗所認可計劃 ( HOKLAS ) 或具同等資格認證的實驗室進行檢測。因此紅外線檢測相對目測來說,並不便宜。

 

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物業小知識 –1997年後的土地租用制度」 

《基本法》第七條規定,香港境內的土地全部」屬於國家所有」,由」香港特別行政區政府負責管理、使用、開發」,以及」出租或批給」土地使用者。《基本法》第一百二十條至第一百二十三條亦保證,將沿用現有的土地契約及續期政策。這些條文為回歸後的土地政策提供了法律基礎。


根據政府於1997年7月公布的政策聲明,新的土地契約會以50年的年期批出,需補地價,並需每年繳納相當於該物業當日的應課差餉租值3%的租金。此外,沒有續期權利的契約於期滿後可續期50年,惟短期租約及特殊用途契約除外。(短期租約的批給年期通常不超過5年,期滿後會按月或按季續租。特殊用途契約包括康樂和加油站用途的契約,一般為期21年。 )這兩項措施直接影響於2047年期滿或年期跨越2047年的土地契約。

有鑑市民對2047年期滿的土地契約問題的關注,地政總署最近於2016年9月表示,2047年並非」大限」,並重申沒有續期權利的契約」在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價」,惟須每年繳納租金,款額相當於有關物業應課差餉租值的3%。

事實上,回歸後根據批地計劃批出的新土地契約一般由賣地日期起計為期50年,年期已超越2047年。至於現有土地契約續期至超越2047年的個案,薄扶林花園正是一例。該屋苑原本的土地契約為75年,在2006年年中期滿後,獲續期50年至2056年,無須補地價。 另一個近期的例子,則為政府於2016年6月批出為期50年的沙田馬場特殊用途契約。沙田馬場的土地契約於2012年期滿,其後以短期租約形式續租。2016年6月,香港賽馬會獲政府批出為期50年的特殊用途契約,其中一項租賃條件是該會須負責提供和管理位於馬場內的彭福公園的康樂設施,以供公眾使用。
所批的短期租約所批的年期不超過7年。
特殊用途契約的續期政策基本上依循沒有續期權利土地契約的安排︰

– 在 1997 年 6 月 30 日以後期滿時,政府有全權酌情決定是否批准該等契約續期50 年,無須補繳地價,惟同樣須由續期當日起就有關物業每年繳納地租,款額相當於有關物業應課差餉租值的3%
– 作康樂用途的土地契約續期時,年期不得超過 15 年
– 涉及專營權或營運牌照的土地契約續期時,年期通常須與所涉專營權或牌照的年期相同
– 加油站的土地契約不可續期,不過,年期不超過 21 年的新契約可批予現有業主,惟須補地價
– 火水站的土地契約期滿後不可續期,但政府可按十足市值租金與現有業主簽定短期租約,租期先定為三年

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如何知道個別單位的不可分割分數的百份比

 

第五集﹕

如何知道個別單位的不可分割份數的百分比?

普遍樓宇的大廈公契會列出不可分割業權份數的分配方法,業主亦可從土地註冊處有關該物業的註冊記錄中查閱每個單位的業權份數的百分比。

另外,土地註冊處存有每一樓宇的記錄卡(Control Card),記錄卡亦列出樓宇每個單位 的不可分割業權份數的總表。市民可親身到各土地註冊處之辦事處索取或瀏覽土地註冊處網頁︰ http://www.landreg.gov.hk

 

(待續)

 

如對上述資料有任何查詢,歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

維修令對業主的影響(2)

 

違反建築事務監督維修命令的法律後果:
如有關業主未能依時履行有關維修命令,建築事務監督可代業主直接執行有關工程,並向有關人士追討所引起的工程費用。再者,建築事務監督可對違例者提出刑事檢控,一經定罪,最高刑罰為罰款$50,000及監禁1年。若違法情況持續,每日罰款港幣$5,000元。有關命令亦會在土地註冊處登記。

第三者風險不可不察
然而,上述法律後果影響有限,但第三者風險卻是無限。我們以2004年香港仔添喜大廈(現址已拆卸重建為大鴻輝(香港仔)中心)塌簷蓬事件,法庭基於同一公契下的所有業主對所在地段的物業有共同擁有權(ownership in common),根據Cap344, S8,法團亦承擔物業最終一份責任,即所謂的N+1不可分割業權份數,後來法團破產,所有業主便要共同承擔責任,按業權攤分賠償,政府為無力償付業户暫時墊支但業主需被釘契,日後賣出後要清還有關費用。

 

添喜大廈塌篷慘劇及逃避責任案參考連結:
https://zh.m.wikipedia.org/zh-hk/%E6%B7%BB%E5%96%9C%E5%A4%A7%E5%BB%88

 

以上命令內容及事例,是想點出失修而引致嚴重問題或事故,而有一些謬論,就是平日可以減少經常性維修,留待大維修時才一併解決,聲稱這樣節省成本,以為長週期的一次性維修能取代經常性維修;不明白牆身滲漏和混凝土鋼筋損壞關係密切,如長時間拖延,便會擴大至結構性問題出現;事實上,鋼筋接觸到空氣及水份便開始銹蝕膨脹,同時把週圍混凝土迫至破裂,損壞逐步擴散至其他部份結構,增加維修困難,維修成本隨時間倍增,甚至對建築物做成永久性損害。

如在樓宇命令上有疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

#物業小知識 –不可分割份數??」

《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)系列


第四集:
甚麼是不可分割份數?

一般來說,多層大廈業主的業權有2個組成部份:
1.  業主在該樓宇內的專用單位
2. 該樓宇座落地段的不可分割業權份數

樓宇建築於同一地段上,該地段的業權會以份數形式分配給各單位的業主,
業主可在大廈公契內查閱其分配方法,亦可從土地註冊處有關該物業的註冊記錄中查閱該物業的業權份數。
(待續)

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每月專欄

 

驗樓簡單須知

全球因疫情問題,多國央行都實行量化寬鬆政策(即Quantitative easing,簡稱QE),以圖挽救百年一遇的經濟信心危機,在預計長遠現金不斷貶值前提下,有不少人已經開始部署買入實物資產平衡未來幾年通漲風險。其實買樓置業除了牽涉一筆為數不少的資金調配,還有需要留意一些日後「隱藏」維修成本,當中包括:

 

應否聘請驗樓師

聘請有豐富經驗的驗樓師幫忙驗樓是有其需要及迫切性,當然買家亦可事先自己進行初步檢驗。

 

自己的樓應否自己仔細驗

不論買家最後決定聘請驗樓師與否,仔細驗樓的責任,最後都是買家獨自承受。試想像,假若日後已買入的單位漏水導致下一層單位業主民事索償,索償對象首當其衝將是漏水單位業主,而不是某一段時間幫忙驗樓的驗樓師,當然如果買家只是打算短線炒賣,這一個風險的確相對低,但若打算自用或出租作長線投資,那麼單位內工程質量及用料都不容輕視。倉卒收樓,若日後發現嚴重問題時才維修已經太遲,屆時無論時間及金錢上皆會蒙受損失。

 

那麼在驗樓時,應該注意什麼地方?

 

天花

細看天花有沒有裂痕及是否光滑,有沒有發黃,如出現發黃,可能樓上單位曾經滲水導致;

 

牆身

敲打牆身,查看可有空心、有沒有油漆剝落、是否平滑沒有裂痕,如敲打牆身響聲不平均現象出現,可能是牆身批盪手工有問題,導致日後有機會出現油漆剝落問題。

 

地板

木地板或地磚,要查看是否鋪得平滑及有沒有鬆脫,最好仔細慢步行勻全單位測試;如行至某一塊木地板或地磚懷疑有鬆動時,試用手按住木地板或地磚,那時看地板與地板之間是否緊接及緊貼石矢地台,如有地板鼓起或地板間沒有緊接,可能是熱脹冷縮問題,尤其是日間夏天在單位開冷氣一段時間後,會較容易出現。

 

留意單位大門門框邊位有否防煙條及有沒有鬆脫(舊樓宇未必有),如防火玻璃門的玻璃有沒有損壞;嘗試在室內開冷氣及抽氣後(模擬單位在內外有正負壓差距狀況)檢查開關是否仍然順暢;單位大門鎖頭要堅固,鎖頭邊緣要緊貼門身,若是電子鎖,檢查匙卡感應是否正常;同時留意關門後可有沒有虛位,門有否彎曲。

 

窗及玻璃

用作支撐窗扇的窗架每個有6顆螺絲,即一扇窗上下合共有12顆螺絲^,確保一粒都不能少;檢查所有螺絲及鉚釘有否灰白色粉末或鏽漬;窗鉸、窗框及窗扇有否彎曲變形;仔細玻璃有否出現氣泡(尤其是夾層玻璃laminated glass)或裂痕;窗內外及底部防水膠是否唧得平順及妥當,沒有起水泡;如大雨或試水後查看窗邊位位置,有否水迹或水痕;確保窗戶安裝穩妥後試驗窗戶開關是否順暢,檢查窗扇及窗框膠邊有沒有變脆或硬化, 若膠邊變脆或硬化,有風吹向窗邊會有漏風及一些嘈音出現,這一點也需要注意。

 

^ Source: Buildings Department – Practice Note for Authorized Persons and Registered Structural Engineers, APP-116, Aluminium Windows, Annex I to Appendix B

https://www.bd.gov.hk/doc/en/resources/codes-and-references/practice-notes-and-circular-letters/pnap/APP/APP116.pdf

 

廁所

單位如有室內廁所是容易出現滲水的地方,坐廁亦需留意水箱內有沒有泥沙積聚,水箱有沒有滴水及運作是否正常;檢查雲石面有否裂痕;查看地台斜水是否足夠,地台去水是否正常。

 

喉渠

除了室內的喉管外,也要留意室外的喉管、冷氣機水管、喉管駁口、防水膠等的狀態,室外喉管較難自己檢查,若要想自己檢查建議帶備有伸縮功能的檢視鏡檢查。

 

不要忘記記錄有問題地方

最後亦是最重要,如驗收時發現任何問題地方,請盡快用備忘貼(MEMO紙)貼於有問題地方,上面可簡述問題,及拍照記錄,以方便發展商技工容易找出問題地方作進一步維修。

 

當然如在驗收上有疑問,可徵詢建築專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

維修令對業主的影響(第1集)

 

常見的樓宇命令除了S.24。還有S.26、S.27A及S.28維修令:

S.26. 危險建築物
第26條- 維修危險建築物(DANGEROUS BUILDING)的書面命令;
第26A條 – 維修欠妥的建築物(DEFECTIVE BUILDING)的書面命令。
“凡建築事務監督認為有關建築物因某些原因變得危險或有破舊或欠妥之處,他可以藉書面命令要求有關業主在限期內作出維修,拆卸、勘察或補救工程。”

S.27A. 斜坡維修令
“任何天然、經平整或人工建築的土地或任何擋土構築物由於任何因由而變得危險或可變得危險,以致會或相當可能會整體或局部坍塌,因而會導致或相當可能會導致任何人受傷或任何財產損毀的危險,建築事務監督可藉向該土地或構築物的擁有人或根據政府租契條款有義務保養該土地或構築物的人送達的書面命令,宣布該土地或構築物構成危險或可變得危險。”

S.28.維修排水管書面命令
“建築物的排水渠或污水渠有不足、欠妥或不衛生之處,建築事務監督可藉書面命令要求有關業主在指定時間內進行指定的維修工程。”

維修令對物業買賣的影響:

由於上述命令可能出現的日後支付工程費用和被刑事檢控的情況,準買家可以此為理由提出業權質詢及拒絕交易。

基於上述問題,買賣雙方應在臨時買賣合約階段協商買賣條件時對已登記之維修令做出適當安排,否則買方有權以此為理由拒絕交易。例如:

買方接受賣方存放按金於代表準買家律師行作保證;
賣方支付一筆過金額,買斷責任;
買方因貨就價後,買方承擔責任。

以上安排,皆需要作一定維修估算,如維修工程項目比較複雜及大型,律師行及銀行或會要求另找一位獨立的工料測量師作維修工程估算。
如在樓宇命令上有疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

認識《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)系列

第三集﹕
怎樣計算九成強拍申請門檻?

現行法例下最低比例為90%的業權份數(上回所述的3類地段比例為80%),可涉及2個或多於2個地段。但在所申請之範圍內,有2幢建築物,而該2幢建築物由共用樓梯連接,計算百分比時,應將每幢建築物所擁有的業權份數相加,其平均數應不少於90%(或80%)。

(待續)

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香港土地制度 (1)

 

香港的土地差不多全部由政府批租,只有位於中區的聖約翰座堂的一小幅土地除外。(聖約翰座堂現址的土地
於1847年獲批永久業權,條件是該幅土地必須用作教堂之用) 自1843年起,政府批地的慣常做法都是向使用者批出土地契約,年期大多為75年或99年,但亦有少數土地契約的年期長達999年。批租制度在香港回歸後大致維持不變,在1997年年中前批出的契約稱為」官契」,其後批出的稱為」政府租契」。

大體而言,香港在九七回歸前批出的土地契約有下列3個常見的年期,當中以75年和99年為主:

75年的契約年期:香港島於1842年割讓予英國政府後,前殖民地政府初期根據英國政府的指示,在批出土地契約時把年期訂為75年。1860年,在九龍半島界限街以南的地區被割讓予英國政府後,前殖民地政府繼續採用此做法。

99年的契約年期:1898年,新界及界限街以北的新九龍以99年期租借予英國政府。自此以後,前殖民地政府向使用者批出的土地契約以99年減3天為期限,而此契約年期後來亦適用於香港其他地區。

999年的契約年期:999年的契約年期,屬例外情況而非慣例。在1849年至1898年期間,土地擁有人可就土地契約申請999年的契約年期。然而,前殖民地政府於1898年5月後已停止批出這類長年期契約,因為這安排變相令政府失去相關土地的長遠控制權及期內的潛在土地收益。目前,只有少數位於香港島及九龍的土地的契約年期長達999年。太古城的住宅發展項目的土地契約年期為999年便是其中一個例子。

根據於1973年制定的《政府租契條例》(第40章),凡屬本港可續期的土地租契,在續期後均須每年繳納經重估的租金,金額為相關土地應課差餉租值的3%。此規定亦影響了往後有關土地契約續期(包括沒有續期權的土地契約)的事宜。
1980年代初期,由於新界土地的年期即將於1997年屆滿,其土地契約的不確定因素在香港廣受關注。這個不確定因素到1984年12月簽訂《中英聯合聲明》時被解除。《聯合聲明》不僅清楚說明整個香港的主權將於1997年7月1日回歸中國,更訂明香港土地契約和其他有關事項會按《聯合聲明》附件三的規定處理。

扼要而言,土地事項會按下列原則處理:
所有土地契約,包括超越1997年6月30日年期的續期權利,均可延續;

凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可續期50年,直至2047年6月30日為止;相關的規管法例為於1988年制定的《新界土地契約(續期)條例》(第150章)。該條例旨在為新界的合資格土地續期至2047年,而無須補繳地價。

凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約,可由政府續期,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;及

政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

(待續)

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僭建對業主其他實質影響?

 

2

僭建對業主其他實質影響?

1. 差餉估算也包括僭建在內:
據差餉物業估價署網站資料顯示,應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租。即該僭建物如佔有可租用面積(如僭建天台屋),須作差餉估算在內。

《差餉條例》(第116章)第45及47條又規定,當業主接獲差餉物業估價署的物業詳情申報表後,不論有關物業是空置、出租或自用,均應填妥申報表交回差餉物業估價署;任何人故意在表格失實陳述,一經定罪最高罰款2.5萬元,另加相等於少收差餉的三倍罰款

2. 罰則
根據《建築物條例》(第123章)第40條1BA項,任何人無合理辯解而沒有遵從根據第 24(1) 條送達予他的命令,即屬犯罪,一經定罪 ——
(a) 可處罰款 $200,000 及監禁 1 年;及
(b) 可就經證明並令法庭信納該罪行持續的每一天,另處罰款 $20,000。

如違反屋宇署命令、沒有在期限內完成清拆違例建築物,會產生刑事責任,違者可被傳票檢控。屋宇署可在得悉違規情況後12月內提出票控。

那如何辨識僭建物?

可先比較處所實質環境和相關樓宇記錄,包括曾經建築事務監督批准的圖則及小型工程記錄,如相關樓宇記錄與處所實質環境不一致,差異之處可能是潛在僭建物。

不同個案,不能一概而論,如有其他疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

認識《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)系列

第二集﹕

在那些情況下可以將強制售賣條例內的90%強拍業權降至不少於80%業權?

政府為解決樓宇老化問題,以及落實活化香港工業大廈的措施,於2010年4月降低三類地段向土地審裁處申請強制售賣的門檻,由不少於90%業權降至不少於 80%業權。
三類地段為:
(一)地段上每個單位佔不分割份數的10%以上;
(二)地段上樓宇的樓齡達50年或以上;及
(三)地段坐落於非工業地帶,而地段上的工廈樓齡達30年或以上。

(待續)

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每月專欄

 

解除樓宇命令

 

若收到建築事務監督根據《建築物條例》(第123章)24條頒布的命令,應如何處理?

 

建議先仔細看一次命令內的內容,這一類命令內容大致如下:

 

– 第一段一般會形容處所內那一個位置是牽涉僭建,並一般隨函附上該處所平面圖標示位置,以資識別;
– 第二段會提及上述僭建工程違反哪一項相關建築物規例,如牽涉遮掩或封閉逃生途徑,會引用《建築物(規劃)規例》(第123F章)第41條;如牽涉上述僭建工程未能有足夠能力抵抗火勢(穩定性)、耐熱及阻止濃煙,則會引用《建築物(建造)規例》(第123B章)第90條;
– 第三段就是根據《建築物條例》(第123章)24條頒布命令內容,一般情況會要求拆除第一段提及所有的僭建物,甚或要求按照原有屋宇署批准圖則,根據上述僭建物影響的部分進行還原;
– 第四段要求完成命令的時間,一般情況會要求命令發出日期起計60天完成相關工程。

 

(上述綜合內容參考自一般建築事務監督根據《建築物條例》(第123章)24條頒布命令)

 

當然,最直接及理想(對建築事務監督而言)的方法,是完全根據命令內容60天內聘請合資格的專業人士及已註冊承辦商,完成所有相關的拆除及還原工程。 這樣在回覆屋宇署職員完成工程後,他們將會派員視察,若果視察後沒有任何問題,他們會在之後再出一封滿意紙(Letter of Compliance)給予相關業主,以表示撤銷上述命令,與此同時,該滿意紙也會在土地註冊處記錄,以令日後其他準買家在查冊時,得知該物業上述命令已經撤銷。

 

如60天內完成不了還原工程,那麼可以怎辦,會不會收到傳票檢控?

 

一般情況下,屋宇署可在得悉違規情況後12個月內提出票控。 如果業主真的盡了力也無法60天內完成相關工程,屋宇署可以給業主延期,暫時不提出票控。 不過業主需要書面證明在這段時間曾因何原因,無法如期完成命令內相關工程。 但是,屋宇署亦可以在合理懷疑下有權拒絕業主延期,所以,我們建議業主當收到命令後應盡快處理,同時妥善保存工程建議書的報價單、標書及合約副本,以證明業主有意進行工程撤銷命令;另外,屋宇署並不會接受物業已租出為由申請延期,這一點要留意。

 

因現場環境影響,根據批准圖則還原並不容易,但又同時想撤銷命令,有沒有其他辦法?

 

如果因現場環境影響,導致暫時不能根據批准圖則還原,建議先徵詢專業人士意見,同時聘請專業人士草擬建議書予屋宇署徵詢,建議書內容必須回應就命令內提及,僭建工程違反相關建築規例作出更正。 若屋宇署同意建議書內容、 在完成改善工程後及屋宇署職員視察後沒有任何問題,他們會在之後再出一封信(Letter of Withdrawal)給相關業主,以表示暫緩採取進一步管制行動,同時,該信也會在土地註冊處記錄,以便日後其他準買家在查冊時,得知該物業上述命令是處於暫緩狀態,日後新買家仍有機會因應當時情況收到相關屋宇署命令,同時再次要求作出還原。

 

如霎時間沒有資金周轉聘請合資格專業人士及註冊承建商進行工程,可以怎辦?

 

樓宇復修綜合支援計劃︰
面對突如其來的命令,對於一般家庭來說,需要在兩個月內動輒幾萬至數十萬不等的工程及顧問費,可能難以周轉。現時屋宇署提供,樓宇安全貸款計劃,可提供最多還款期36個月的貸款,還款額亦會因應無所損益的利率原則而變動(現時訂在比發鈔銀行的平均最優惠貸款利率低3.977釐**的水平),貸款額最高100萬元,但就設有入息限制。
計劃資料可參照以下連結:https://www.bd.gov.hk/doc/tc/safety-and-inspection/financial-assistance/c_ls_gn.pdf

 

**資料來源:
在職家庭及學生資助事務處網站
https://www.wfsfaa.gov.hk/sfo/tc/postsecondary/enls/general/learn/interest.htm

 

不同個案,不能一概而論,如有其他疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,亦可致電3514 9357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

何謂是僭建?

僭建是指違例建築工程(Unauthorized Building Works),當中包括:
沒有經由建築事務監督批准及同意下進行樓宇內部加建或改建工程,以及樓宇外部建築工程;或
沒有根據《建築物條例》(第123章)所訂的「小型工程監管制度」規定而進行指定為小型工程的小規模建築工程;或
在樓宇內部進行不牽涉建築結構,但未能符合《建築物條例》及相關規例所訂標準的加建及改建工程。
(上述資料參考自屋宇署網站)

僭建對業主實質影響?

質量與安全:
因一般僭建物本身沒有取得建築事務監督批准,這極有可能在沒有符合相關規例及作業守則下建成,導致工程質量成疑,甚或有潛在安全問題。若不幸該僭建物對公眾構成滋擾或傷害,更有機會招致被第三者索償。

買賣影響:
即使買賣雙方簽妥臨時買賣合約,當發現有僭建物,如合約沒訂明買家必須接受及不能因該僭建而取消合約,那麼買方有權中止合約並拿回訂金。另外,任何屋宇署發出違例建築命令時也會在土地註冊處記錄在案(俗稱釘契),這令日後其他準買家在查冊時,得知該物業有違例建築。不過物業被釘契,買方仍可堅持繼續買賣,但需自行承擔法律、清拆及安全風險,同時一般銀行也不易批出該類物業按揭貸款。
當然如買賣雙方同意,雙方也可以安排律師代管買價的一部份(即stake-hold),並在扣除買家進行還原工程的所需費用後,方可將該部分買價轉予賣方。

除了質量、安全及買賣外,僭建對業主還有其他影響,我們下回會再詳細講述。
如有其他疑問,建議徵詢建築專業人士的意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至samsonchu@centamail.com查詢。

今次公開招標出售之工業地皮位於沙田火炭松頭下路與桂地街交界的沙田市地段第613號,地皮估值約31億元。

 

基本資料:
地皮面積:約98,791平方呎
地積比率:約9.5倍
預計最高可建面積:約938,515平方呎
地皮高度限制﹕主水平基準以上135米
截標日期:7月3日   
地段可用作
– 工業
– 倉庫及附屬辦公室
– 直接支援工業營運的辦公室
– 資訊科技及電訊業
– 研究所
– 設計及發展中心
– 視聽錄音室
– 媒體設計及創作
– 藝術工作坊
– 驗車中心或車輛測試中心
– 可循環再造物料回收中心
備註:
中標者須按賣地條件興建公眾停車場。

 

地皮剖析:
現時火炭區工業大廈之平均呎價介乎$3,000 – 5,000不等,以現時本港市場狀況及投資氣氛,地皮估值約31億,每平方呎樓面地價約為$3,300。

 

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認識《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)系列

 

第一集﹕

 

Q: 甚麼是物業強制售賣?

A: 物業的強制售賣是受制於《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)。此條例在1998年制訂, 並於1999年實施。其目的有兩個﹕


(1) 在成功收購的地段內擁有絕大多數的業權份數的人士(即大業主)可向土地審裁處提出申請,要求作出一項為重新發展該地段而強制售賣該地段所有不分割份數的命令;


(2) 土地審裁處可在若干指明條件已符合的情況下作出強制售賣命令。

 

在一般情況下,業權人必需擁有相關地段內不少於90%業權份數後,才可向土地審裁處申請強制售賣命令。

(待續)

 

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